Économie

Prêt immobilier: des conseils pour contourner les nouvelles règles d’assurance

Les banques doivent désormais systématiquement inclure l'assurance emprunteur dans leurs calculs du ratio dette / PIB pour obtenir un prêt hypothécaire. (Crédit photo: © ?????? ???????? - stock.adobe.com)

Les banques doivent désormais systématiquement inclure l’assurance emprunteur dans leurs calculs du ratio dette / PIB pour obtenir un prêt hypothécaire. (Crédit photo: © ?????? ???????? – stock.adobe.com)

Début 2021, le Haut Conseil de la stabilité financière a décidé de clarifier le mode de calcul du taux d’endettement. Un resserrement qui pourrait affecter la capacité d’emprunt de certaines familles.

Par MoneyVox,

Pour passer des rangs assez équitables, certaines banques ont pris des libertés avec la méthode du ratio dette / PIB. Depuis fin janvier, c’est fini. En effet, le Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) a mis les points sur: les cotisations d’assurance de l’emprunteur doit être pris en considération. Un surcoût qui peut réduire la capacité d’emprunt de certaines familles, notamment lors d’un projet immobilier. Résumé de ce qu’il faut savoir à ce sujet.

Quelle est la nouvelle méthode de calcul du taux d’endettement?

Jusqu’en janvier, la règle de calcul du ratio dette / PIB des emprunteurs était la suivante: les mensualités hypothécaires ne pouvaient pas dépasser un tiers du revenu des ménages. Une personne avec un revenu net de 1 800 € par mois pourrait payer jusqu’à 600 € pour son prêt. Mais il n’était pas clair si le coût de l’assurance de l’emprunteur était inclus ou non dans les paiements mensuels du prêt. Le HCSF, présidé par le ministre de l’Économie, vient de passer une ordonnance décidant que les banques doivent désormais systématiquement inclure l’assurance emprunteur dans leurs calculs de ratio dette / PIB pour obtenir un crédit immobilier.

Une pratique déjà largement majoritaire, comme l’ont confirmé le Crédit Mutuel Alliance Fédérale, le Crédit Agricole et la Banque Postale. Cependant, certaines institutions bancaires ne l’ont pas systématiquement intégré pour réduire fictivement le ratio dette / PIB des petits ménages. Heureusement, dans le même temps, le HCSF a également annoncé une bonne nouvelle pour les emprunteurs: le ratio dette / PIB n’est plus plafonné à 33%, mais fixé à un maximum de 35%.

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Quels sont les impacts de ces différentes mesures sur la capacité d’endettement d’une famille? Le courtier en crédit Meilleurtaux donne un petit aperçu à travers l’exemple d’un couple de 40 ans recevant un total de 4 000 euros net par mois. Avec un ratio dette / PIB de 35%, le résultat est clair:

  • Sans assurance emprunteur, le couple peut emprunter 301 500 € sur 20 ans au taux nominal de 1,10%;
  • Avec l’assurance emprunteur, la capacité de crédit diminue de 16 500 €, soit un prêt de 285 000 € au maximum aux mêmes conditions.

3 solutions pour contrer le changement de calcul du ratio dette / PIB

Pour racheter une capacité d’endettement en adéquation avec votre projet immobilier, la première solution est de mettre en jeu la concurrence entre assureurs. En effet, près de 90% des emprunteurs décident de souscrire l’assurance emprunteur auprès de leur banque, mais il y a un autre choix: celui de déléguer l’assurance. Grâce à la concurrence entre les différentes offres, il est possible de réaliser des économies importantes, surtout si vous êtes jeune ou vieux. Astrid Cousin, porte-parole de Magnolia.fr se souvient ainsi: “Depuis quelques 30 ans, sans pathologie ni travail à risque, le coût de l’assurance peut être divisé par 2, 3 voire 4 grâce à la délégation”.

Deuxième option pour étudier: faut-il assurer chaque emprunteur à 100%? Certains couples choisissent d’être assurés à 50/50 ou en fonction du niveau de revenu de chaque personne. Cependant, ce choix a des conséquences qui doivent être prises en considération. Si un couple opte pour le 50/50, en cas de maladie, blessure ou décès de l’un des deux, seule la moitié de la mensualité ou la moitié du capital restant sera couverte.

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Enfin, il est impératif de réaliser le bon montage financier pour un grand projet comme un achat immobilier. En fonction du profil des emprunteurs et du bien acquis, il est possible de profiter du prêt à taux zéro, du prêt employeur ou encore des facilités comme MaPrimeRenov ‘pour optimiser le montage de votre prêt. Envisager une consolidation de crédit peut être une excellente idée même si vous avez déjà un ou plusieurs prêts personnels.

Thierry Dufour

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